Les origines de la villa peuvent s’inscrire dans une perspective de continuité de l’habitat rural italique depuis le IVe siècle avant notre ère ou bien au contraire relever d’une rupture qui interviendrait, après la Seconde Guerre punique, avec le développement d’un nouveau système économique basé sur l’esclavage.

La fin de la République voit l’affirmation de la villa, dont les plus anciens exemples sont mieux connus grâce aux sources du IIe siècle (Caton l’Ancien). Les réalisations se multiplient au Ier siècle avant notre ère, en particulier sur le littoral entre Rome et Naples. La villa maritima devient l’expression monumentale des ambitions des élites romaines. Ces palais maritimes pourront devenir des résidences impériales (Villa Iovis à Capri, Campanie ; villa de Tibère à Sperlonga, Latium).

Les villas autour de Pompéi offrent pour la fin du Ier siècle de notre ère toute une gamme d’édifices, depuis la villa suburbaine des Mystères, les villas rustiques de Villa Régina ou de Boscoréale ou les luxueuses résidences d’Oplontis. La fouille de Settefinestre (Toscane) décrit les mutations d’une villa qui, au IIe siècle, va privilégier le commerce des esclaves. La résidence d’Hadrien (Tivoli, Latium) reste la plus extraordinaire des villas du Haut-Empire. 

Piazza Armerina (Sicile) ou de Desenzano (Lombardie) témoignent de la vitalité des programmes architecturaux de la fin de l’Antiquité. Certaines de ces réalisations ont pu perdre leur rôle productif, un des caractères de la villa aux époques antérieures.